Сергей Киселев/ АГН «Москва» Складская и индустриальная недвижимость — сегмент, в котором в последние годы было неизменно «жарко». Однако I полугодие 2026 года обозначило новый тренд: рынок остывает, но не падает. Основной вопрос сегодня — это точка отсчета. «Понятно, что есть замедление, охлаждение, снижение спроса. Но мы продолжим снижаться или находимся в точке, от которой можно оттолкнуться?» — поставил на встрече с прессой вопрос международный партнер и руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости компании Commonwealth Partnership (CMWP) Егор Дорофеев.
Первый звонок
Цифры I полугодия говорят сами за себя: в Московском регионе введено 852 тыс. кв. метров нового строительства, а прогноз на весь год — 2,6 млн кв. метров. «Это вообще рекорд по нашим оценкам», — отметил Егор Дорофеев. Однако спрос демонстрирует обратную динамику: за полугодие куплено и арендовано 896 тыс. кв. метров — на 25% меньше, чем год назад (для сравнения: в рекордные 2023-2024 годы рынок «съедал» по 3 млн кв. метров ежегодно); прогноз на год — 1,7 млн кв. метров, и это «серьезное снижение», констатировал эксперт.
Ставки аренды также поползли вниз: если в 2025-м средняя ставка составляла 10 800 рублей за кв. метр в год, а пик достигал 12 500 рублей, то по итогам I полугодия она снизилась до 9 150 рублей. «До конца года прогнозируем еще небольшое снижение до 9 000 рублей», — сообщил Егор Дорофеев. Доля вакантных площадей, естественно, растет: по итогам полугодия — 7,8%, в реальных цифрах это почти 1,8 млн кв. метров свободных площадей в Московском регионе.
Крупные блоки меняют рынок
Одна из ключевых причин снижения ставок — изменение структуры предложения. По словам Егора Дорофеева, 47% предложения — крупные блоки более 40 тыс. кв. метров. Раньше такого не было: рынок состоял из небольших блоков — 20 тыс., 10 тыс. и меньше. Появление на рынке большого количества крупных свободных блоков заставляет девелоперов и собственников нервничать и «вести агрессивную экономическую политику».
Сегодня разброс ставок достаточно широк: верхняя граница по-прежнему превышает 11 тыс. рублей за кв. метр, нижняя опускается ниже 9 тыс., а самые низкие антикризисные предложения можно найти и за 7 тыс. рублей. «Средняя ставка 9 150 рублей — это примерно то, где находится сейчас справедливый рынок, где происходит большинство сделок», — отметил Егор Дорофеев.
При этом сделок много. «Почти 200 сделок произошло в Московском регионе за полугодие, — обратил внимание эксперт. — Это большое количество, значит, много компаний по-прежнему принимают решения об аренде». Однако средний размер сделки сократился с 15 тыс. кв. метров в прошлом году до 5 тыс. кв. метров в текущем. «Компании стали более осторожными, но они продолжают двигаться», — резюмировал он.
Новый виток развития
Особого внимания заслуживает сегмент light industrial — он развивается аналогично классическим складским объектам, но с поправкой на городскую специфику. Общее предложение в классах А и В — 1,1 млн кв. метров, новое строительство за полугодие — 75 тыс. кв. метров. Доля вакантных площадей — 20%. «Но здесь, — заметил Егор Дорофеев, — эффект низкой базы: сегмент небольшой, вакансия быстро растет и падает, буквально несколько сделок могут повлиять на данные».
Средневзвешенная базовая ставка аренды в классе А — 12 800 рублей за кв. метр в год, цена продажи без НДС — 124 тыс. рублей за кв. метр. Однако главная новость — рекордное строительство: анонсировано 1 млн кв. метров новых объектов. «Миллион, конечно, не введут, но примерно 500 тысяч точно до конца года», — прогнозирует эксперт.
Light industrial в Москве развивается по своим правилам, повторяя логику классической складской недвижимости — вакансия растет, ставка корректируется, новое строительство бьет рекорды. Есть и важная особенность: в отличие от Подмосковья, где по-прежнему доминируют одноэтажные объекты, внутри МКАД экономика строительства совсем иная. «Здесь очень дорогая земля, — объяснил Егор Дорофеев, — одноэтажный объект просто не вытягивает экономику». Поэтому новые проекты в городе — двух- либо трехэтажные.
Москва — не вся страна
За пределами Московского региона картина схожая, но с поправкой на масштаб. Общее предложение складской недвижимости классов А и В по стране — почти 70 млн кв. метров. Новое строительство за полугодие — 2,1 млн кв. метров, из них 852 тыс. — Московский регион. «Доля свободных площадей в среднем по стране примерно такая же, как в Москве. Ставки — где-то на уровне 9 тысяч рублей», — сообщил Егор Дорофеев.
Сумма купленных и арендованных площадей за полугодие по России — около 500 тыс. кв. метров. Ключевая поддержка сохраняющегося высокого нового строительства — ввод в эксплуатацию BTS-объектов (строительство под заказчика); их доля в общем объеме нового строительства достигла 12%. Среди крупнейших объектов, введенных в I полугодии за пределами Московского региона, — «М10 Красный Бор» (119 тыс. кв. метров) и «Ориентир Янино» (118 тыс. кв. метров) в Ленобласти.
Эпоха возможностей
Главный вывод, который сделал Егор Дорофеев, прозвучал неожиданно: «Да, индикаторы идут вниз, ставки падают, вакансия растет, но от клиентов мы имеем обратную связь: сегодня у них гигантский выбор — по размерам, по качеству объектов, по коммерческим условиям». Рынок дефицита ушел в прошлое, и на его место пришел рынок, где у арендатора и покупателя наконец появилась реальная свобода выбора.
Сегодня арендатор может зайти туда, куда раньше попасть было невозможно, — в объекты с нулевой вакансией. Можно найти склад по минимальной цене или, наоборот, премиальный. «Предложение большое, выбор огромный, и многие компании этой возможностью пользуются», — констатировал Егор Дорофеев.
Прогноз на II полугодие — дальнейшее снижение ставок до 9 тыс. рублей и рост вакансии, но без обвала. Рынок, перегретый в 2023-2024 годах, входит в фазу коррекции, которая, по мнению экспертов, может стать точкой отсчета для нового витка развития уже в 2027-2028 годах.