ЭНКО Сегодня первичный рынок строительства жилья переживает очередную «эпоху перемен». Трансформация сопровождается ростом турбулентности, сменой покупательских настроений и сжатием времени на принятие решений для девелоперов. У ЭНКО.КОРПОРАЦИЯ есть свои выверенные ответы, как добиваться успеха на рынке. Многие жилые комплексы девелопера в последние годы получили высокие оценки на престижных конкурсах, а в портфеле застройщика есть немало проектов, которых еще ждут награды и премии. О рецептах развития и о том, за счет чего компании удается уверенно смотреть в будущее и выполнять обязательства перед клиентами, партнерами и регионами «Стройгазете» коммерческий директор ЭНКО.КОРПОРАЦИЯ Юлия ФАЙЗУЛИНА.
Юлия Викторовна, ЭНКО. КОРПОРАЦИЯ работает на рынке 15 лет. С какими результатами компания пришла к этому юбилею?
15 лет для девелопера — это проверка временем, рынком и людьми. За эти годы мы прошли через разные периоды: рост, жесткую турбулентность, скачки ставок, изменения правил, трансформацию спроса. И главный результат к юбилею в том, что мы не «выжили», а сохранили управляемость и скорость.
Сегодня ЭНКО — это федеральный застройщик с экосистемным фокусом. Мы строим в нескольких регионах, развиваем собственные производственные мощности, усиливаем проектную экспертизу и работаем с продуктом глубже, чем просто «квадратные метры». Мы научились проектировать не дома, а среду, где людям удобно жить каждый день.
За 15 лет мы собрали сильную команду и культуру внутри компании: в девелопменте все основано на людях, которые умеют планировать, держать сроки, договариваться, видеть риски заранее и работать вдолгую. Мы стали компанией, которая не гонится за громкими заголовками, но стабильно выполняет обязательства перед клиентами, партнерами и регионами.
Юбилей для нас — это не «точка», а скорее подтверждение: у ЭНКО есть фундамент, чтобы двигаться дальше, даже когда рынок перестает быть предсказуемым.
Как вы оцениваете сегодняшнюю ситуацию на рынке новостроек? Уже достигнут минимум продаж, или снижение продолжится?
Рынок сейчас одновременно проходит и фазу охлаждения, и фазу структурной перестройки. Если раньше рынок «переваривал» многое, то теперь он отбраковывает слабые решения быстро и без эмоций.
При этом семейная ипотека по-прежнему остается главным драйвером спроса. Но мы уже видим важный сдвиг: по итогам I квартала 2026 года начинает расти доля рыночной ипотеки. Конечно, чаще всего речь идет не о «чистой» рыночной ипотеке, а о вариантах с субсидированием или о траншевой ипотеке. Но сам факт изменения структуры спроса показывает: рынок постепенно адаптируется и ищет новые формы. А покупатель теперь меньше верит обещаниям и больше смотрит на реальную ценность продукта — локацию, качество проекта, надежность застройщика, готовность инфраструктуры.
Если смотреть шире, рынок будет двигаться к снижению доли семейной ипотеки в общей структуре выдач, росту доли рыночной ипотеки и постепенному оживлению вторичного жилья, которое долгое время стояло практически без движения. Этот процесс небыстрый, но он уже запущен.
Важно и другое: несмотря на спад активности, спрос никуда не исчез — мы отчетливо видим отложенный спрос. Людям по-прежнему нужно улучшать жилищные условия: расширяться, переезжать, покупать жилье детям, вкладываться в недвижимость как в понятный и надежный актив. Но при ставке выше 15% ипотека для многих становится заградительной, поэтому решение о покупке часто откладывается, даже если потребность уже сформирована.
В итоге рынок находится в поиске новых инструментов и механик. Девелоперы пересматривают и адаптируют привычные решения и внедряют новые модели. Например, траншевая ипотека, которая раньше почти не работала, сейчас, по нашим наблюдениям, переживает второе рождение. По крайней мере, у нас в компании этот инструмент стал заметно эффективнее. Сюда же относятся субсидирование стандартных ипотечных программ и различные комбинированные форматы, включая комбо-ипотеку. Все это дает возможность работать с покупателями, которые не подходят под семейную ипотеку, но готовы выходить на сделку при адекватной нагрузке.
Достигнут ли минимум? Мы бы не стали делать однозначных прогнозов. В текущих условиях рынок движется волнами: где-то падение уже остановилось, где-то еще продолжается, особенно в регионах с переизбытком предложения или в проектах без сильной концепции.
И это, как ни странно, — оздоравливающий фактор. Девелоперы, которые умеют считать, управлять себестоимостью и создавать понятный продукт, чувствуют себя устойчивее. Те, кто строил на «разогретом» спросе, сейчас сталкиваются с жесткой реальностью.
ЦБ последовательно снижает ключевую ставку. Способна ли эта мера поддержать рынок, активизировать интерес покупателей к ипотеке и улучшить экономическое положение девелоперов?
Снижение ставки — это сигнал рынку: регулятор начинает ослаблять давление. Но действующая ставка 15% сама по себе не превращает ипотеку в массовый инструмент: для большинства семей порог все еще слишком высок.
Отдельные банки начинают делать первые шаги, однако в среднем рыночная ипотека все равно держится на уровне около 16,5%.
И здесь ключевой момент — разница между ключевой ставкой и средней ставкой по рынку. Этот спред сейчас составляет 3,5-4%. По ощущениям, это много, и такая дистанция не дает ипотеке стать по-настоящему массовым инструментом. Покупатель видит «красивый процент» в новостях, приходит в банк — и сталкивается с совсем другими цифрами.
Да, психологически снижение работает: люди видят, что ставка пошла вниз, и начинают возвращаться к мысли о покупке. Но все-таки реальная активизация спроса произойдет только тогда, когда ипотечные условия станут предсказуемыми и более доступными на длительный период: покупатель сегодня боится не только высокой ставки, но и того, что завтра правила снова поменяются.
Для девелоперов снижение ставки тоже важно, потому что оно влияет на стоимость проектного финансирования, напрямую касается экономики стройки, себестоимости и возможности удерживать темпы строительства без резкого давления на цену. Но в целом рынку нужны не единичные изменения, а устойчивый тренд и понятные горизонты.
За счет чего компания поддерживает динамику строительства и продаж? Есть ли какие-то рабочие решения, которые приносят результаты в сегодняшних реалиях?
В текущих условиях выигрывают те, кто делают ставку на системность и цифровизацию: от планирования закупок до контроля качества, от цифрового управления графиками до работы с продуктом на уровне концепции.
Во-первых, мы не зависим от одного сценария продаж. Мы гибко работаем с финансовыми инструментами, партнерскими программами, предлагаем условия рассрочек, используем разные ипотечные механики и внимательно отслеживаем, что действительно работает.
Во-вторых, мы умеем держать темп стройки и всегда сдаем дома в срок. Это достигается за счет четкой производственной логики: планирование материалов, управление подрядчиками, контроль сроков и дисциплины на площадке.
В-третьих, мы серьезно работаем с продуктом. Если проект продуман, если у него есть аудитория и сильная концепция, он продается даже в сложный период.
И наконец, важную роль играет доверие. Репутация застройщика — не просто имидж, это экономический ресурс: люди готовы покупать у тех, кто уже доказал надежность.
На карте присутствия группы отмечено семь регионов и еще четыре перспективных. Планы на перспективу остаются в силе или они сейчас пересматриваются?
Перспективный регион для нас — тот, где сходятся экономическая динамика, платежеспособный спрос, потребность в новом жилье, инфраструктурные планы, адекватная градостроительная политика и возможность работать долгосрочно.
У ЭНКО есть собственная методология оценки регионов — как текущих, так и перспективных. Мы анализируем набор факторов: темпы строительства, инвестиционную привлекательность, конкуренцию, общий уровень развития городской среды, демографию.
Положительный прирост населения — для нас важный сигнал: если регион растет, если туда переезжают люди, значит, будет и спрос на новое современное жилье. Также мы смотрим на регион как на партнера: если есть диалог с властями, понятны правила игры, если город развивается и реально нуждается в качественном жилье, тогда мы рассматриваем вход.
Планы по расширению присутствия остаются в силе, но мы точно стали более внимательными — выбираем регионы, где можем реализовать сильные проекты и принести реальную ценность. Иногда это означает более долгий этап подготовки, но в перспективе это правильнее, чем заходить на рынок на эмоциях.
Поэтому мы не отказываемся от стратегии роста. Мы просто делаем ее более точной и осмысленной.
В состав группы входят два завода железобетонных конструкций. Насколько это обстоятельство помогает в реализации проектов и планирует ли компания далее расширять объемы выпуска и номенклатуру материалов собственного изготовления?
Собственное производство сегодня — серьезное преимущество, особенно когда рынок сталкивается с логистическими сбоями, ростом цен и нестабильностью поставок. Наличие заводов ЖБИ дает возможность контролировать важную часть цепочки строительства. Во-первых, это влияет на сроки. Во-вторых, это вопрос качества. В-третьих, это экономика.
Мы рассматриваем развитие производственного направления как стратегическую опору. Расширение номенклатуры и увеличение объемов выпуска возможно и логично, но здесь важен баланс. Мы не будем производить все подряд ради статуса «полного цикла», но будем развивать те позиции, которые реально усиливают проекты и дают эффективность.
Некоторые проекты ЭНКО были номинированы как лучшие на рынке. А какие новые проекты могут претендовать на высокие награды в ближайшем будущем?
Мы видим, что рынок наград и профессиональных рейтингов постепенно меняется — сегодня все чаще оценивают реальную комплексность: среду, инфраструктуру, продуманность планировок, благоустройство, работу с общественными пространствами. Именно в эту сторону мы уже давно двигаем наши новые проекты. У нас в разработке есть концепции с сильной идеологией, современной квартирографией, грамотным разделением потоков, современными дворами, удобными маршрутами внутри кварталов, коммерцией на первых этажах, продуманными парковочными решениями.
У нас есть яркий пример — Айвазовский. Этот проект стал одним из самых титулованных в нашей истории, был призером нескольких знаковых отраслевых международных и всероссийских конкурсов и премий: REPA (Real Estate Property Awards), Urban Awards, «ТОП ЖК» и других. Но важно и другое: это не единичная история — новые проекты тоже начинают уверенно набирать профессиональный вес. Например, Мириады, ИНСТЕП.Сити, ИНСТЕП.Бабяково и Беринг уже получили признание, и сейчас вопрос скорее в том, чтобы эти результаты закреплялись и расширялись на уровне других премий и рейтингов.
При этом мы не воспринимаем награды как самоцель. Для нас гораздо важнее, чтобы проект был востребован у людей, чтобы он жил, развивался, чтобы среда внутри существовала. Но, конечно, когда профессиональное сообщество высоко оценивает наши решения, это приятно: значит, мы движемся в правильном направлении.
Поэтому если говорить о ближайшем будущем, мы уверены: в нашем портфеле уже есть достойные проекты, которые еще не раз заявят о себе в премиях и конкурсах. Просто потому что команда ЭНКО последовательно усиливает продукт, и каждый новый проект мы делаем не по шаблону, а с прицелом на наш собственный стандарт. И что еще важно — не копируем чужие решения, а предлагаем свои под реальную жизнь города и конкретную аудиторию.
Сегодня применение IT-решений и искусственного интеллекта становится императивом для девелоперов. Как далеко продвинулись в ЭНКО в этом направлении?
Мы воспринимаем цифровизацию как инструмент управления. Девелопмент становится сложнее, и без IT невозможно держать контроль над сроками, качеством и экономикой проекта.
Мы последовательно внедряем цифровые решения: планирование строительства, управление проектами, контроль исполнения задач, аналитику продаж, работу с клиентским сервисом.
Что касается искусственного интеллекта, мы используем интеллектуальные инструменты для ускорения аналитики, обработки массивов информации, прогнозирования спроса, оптимизации маркетинговых процессов и автоматизации части внутренних задач. Активно применяем искусственный интеллект в продажах и маркетинге. Значительная часть маркетинговых процессов выстроена так, чтобы быстрее и точнее генерировать рекламные материалы с использованием ИИ: это позволяет работать быстрее, тестировать больше вариантов и находить более точные формулировки под разные сегменты аудитории.
Также мы используем инструменты речевой аналитики: разбираем большие массивы звонков, обращений и диалогов с клиентами. Это тоже часть цифровизации и применения искусственного интеллекта. Мы выстраиваем алгоритмы и сценарии анализа, задаем параметры, по которым система выявляет закономерности и точки роста. Так мы изучаем, какие практики работают лучше, какие сценарии общения дают более высокую конверсию, где команда может усиливать качество коммуникации.
Кроме того, ИИ активно влияет на продукт. Мы проектируем жилые комплексы с учетом цифровых сценариев жизни: современные системы безопасности, контроль доступа, удобные сервисы для жителей, интеграции с управляющими компаниями.
Цифровизация — это не разовый проект. Мы инвестируем в компетенции, развиваем внутренние цифровые процессы и уверены, что именно технологическая управляемость станет одним из главных преимуществ девелопера в ближайшие годы